【吉隆坡 2 日讯】 凭借过去几年数项总值约 100 亿新元（约 310 亿令吉） 的核心资产收购，马来西亚产业巨头——IOI 置业（IOIPG，5249，主板产业股）正迅速崛起为“新加坡华尔街”最大的地主之一。此举标志着该公司已成功从传统的马来西亚开发商，转型为掌握新加坡核心金融区（CBD）命脉的国际产业大户。

挺进狮城商产前十：滨海湾资产成核心支柱

星展银行（DBS）在最新的新加坡办公楼市场报告中，正式将 IOI 置业定位为新加坡核心金融区的“新重量级业者”。按投资物业组合的总楼面面积计算，该集团预计将在短期内跻身新加坡前十大商业地产地主之列。

除了已投入运营的 IOI Central Boulevard（约 41.5 亿新元）外，公司近年先后收购了 South Beach 以及正在推进收购程序的 Asia Square Tower 2（AST2）。

若完成总值约 25 亿新元的 AST2 收购案，其在狮城的投资物业组合将逼近百亿新元大关。

这些资产主要分布于滨海湾（Marina Bay）核心区及美芝路（Beach Road）黄金地段，具备高出租率及优质租户结构，拥有极强的长期资本升值潜力。

市场趋势利好：甲级高端办公楼需求强劲

随着人工智能（AI）推动效率提升，企业对办公空间的策略正从“追求面积”转向“追求品质”。

现代企业更倾向于选择地理位置优越、具备完善数码基础设施及 ESG 永续认证的甲级办公楼，以吸引并留住顶尖人才。

市场目前出现明显的“租户涌向甲级办公楼”趋势，而 IOI 置业旗下的资产正好切中这一需求，有望受惠于租金上调及资产增值。

策略转型：私募基金成为价值释放新渠道

星展银行分析指出，由于传统“开发、持有、注入上市产托”的模式在当前大型 CBD 办公楼市场面临挑战，私募基金已成为发展商追求回报最大化的另类渠道。

将新加坡打造为核心全球门户市场，有助于 IOI 置业实现投资组合多元化，并获取稳定的新元收入来源。此外，随着国际私人资本持续看好新加坡作为“避险天堂”的地位，即便在公开市场估值审慎的情况下，优质资产仍能吸引大量机构资金接手。

未来展望：净资产复利增长特质显著

瑞银集团（UBS）指出，在完成 AST2 的收购后，IOI 置业已成为新加坡核心 CBD 甲级办公楼市场的第三大地主，占据该区域约 13% 的市场份额。目前，新加坡资产组合占集团总资产约 50%，占净资产值（NAV）约 66%。

预计该组合每年有 20% 至 33% 的租约到期续租，租金回升率可达 5% 至 10%，将推动集团净资产持续增值。

瑞银预估，若未来成功分拆产托上市或出售相关土地，将进一步释放数十亿令吉的资金与收益，使 2025 至 2030 年间的净资产年复合增长率有望达到 5%。