2026年柔佛房市最全解析：一文带你看懂房价走势与泡沫风险
说到投资房地产，除了目前国际上火热的迪拜，马来西亚的柔佛州也在近几年踏上国际舞台，成为大马房产的“明日之星”。
随着政府将发展重点放在柔佛州，柔新经济特区（JS-SEZ）、森林城市实施免税政策、柔新捷运（RTS）等的推进，不仅刺激该州的经济，也让当地的房地产炙手可热。
柔佛房市的爆炸式增长，虽然为精明买家和投资者创造资本增值的机遇，但我们都知道，房市在火热一段时间后通常会迎来泡沫。
在这种情况下，柔佛房市会否像专家所担心的那样，可能存在潜在泡沫风险呢？
1. 柔佛房地产到底在火什么？
首先要知道的是，柔佛房市突然崛起并非偶然，而是近年来受到多种因素所驱动，不仅带动马来西亚南部的经济、刺激投资者信心，从而推动柔佛房市的发展。
柔佛州除了因毗邻新加坡的战略地理位置，房价、物价也比对岸更经济实惠，加上对海外买家友好的买房政策，进而带动了该州房地产的发展。
当然，政府所推动的各个发展计划也不能忽视，更是带动柔佛经济和房市的重要引擎。
随着这些重大发展计划的推动，柔佛在2025年上半年吸引了高达RM560亿的总投资额，占全国外商直接投资的约四分之一（总额为RM1,903亿），显示了全球投资者对柔佛长期发展潜力的信心。
尤其以下这6个城市规划，不仅带动人流，也推动柔佛的制造业、高科技电子业等各个行业持续蓬勃发展，并为当地创造了就业岗位，从而刺激住房需求。
i. 依斯干达马来西亚影城（IMS）
早在2014年时，随着依斯干达马来西亚影城（IMS）启用以来，除了为本地创造超过20,000个就业机会，也带动了柔佛房地产市场。
[caption id="attachment_6793" align="aligncenter" width="640"] 照片取自IMS官网[/caption]
作为东南亚最大的影视基地，IMS设有完善的国际级设施，包括电影与电视摄影棚、水下拍摄池和永久布景，未来还将新增多种影视布景、LED屏幕取代绿幕，致力于产出高品质的影视作品。
因此，大马影城吸引了众多海内外制作公司来到本地拍摄，承接了超过100项拍摄项目，累计约RM12亿的产值。
追溯回2015年的高峰时期，当时随着许多海内外影视团队的到来，尤其是外国制作团队，由于他们在大马逗留时间长，自然而然也带动了周边的房产。
为了方便工作，他们会在影城附近租房子，就像是公寓、排屋或独立式洋房，从而让这些房屋租金全上涨。
ii. 森林城市设立金融特区
在柔新经济特区（JS-SEZ）协议正式签署之前，政府在2023年就将森林城市设立为金融特区（SFZ），并推出一系列税收优惠，以吸引企业和专业人才迁居或回流大马、促进行业发展。
政府为所有在森林城市金融特区开展业务的家族办公室、企业、金融行业公司，以及个人知识型员工提供以下长达20年的税收优惠：
随着该金融特区崛起为区域金融中心，加上毗邻新加坡的战略地理位置、宽松的监管框架和设立限制，吸引了来自多个海内外金融机构和家族办公室入驻，进而成为投资热地。
同时，海外企业和家族办公室的入驻，除了为大马创造许多且广泛的高收入就业机会，也吸引众多海外人才，间接也刺激周边房产。
尤其是曾被誉为“鬼城”的森林城市，自从金融特区的设立，后来政府进一步将其发展为免税岛、智慧岛、安全岛和生态岛，更为当地房地产带来潜在催化剂。
再加上森林城市的发展元素，结合了金融、住宅与环保元素，其带来的各种生活上的便利，也为社区注入新活力，目前已经约有20,000人定居。
此外，如今许多发展商也致力于建新公寓和商业空间，以满足日益剧增的住房需求，以及为森林城市前所未有的发展机遇做好准备。
iii. 柔新经济特区（JS-SEZ）
如果要说柔佛房市火起来的原因，那就不得不提到柔新经济特区（JS-SEZ）了！
这个被誉为“东南亚版深圳”的经济特区横跨马新两国，面积达3,505平方公里，致力于打造马新跨境创新投资枢纽，并透过双方合作吸引更多新的国际投资项目，从而创造更多就业机会、支持人才发展。
[caption id="attachment_6785" align="aligncenter" width="640"] 照片取自The Malaysian Reserve[/caption]
尤其是在先进制造业、物流、绿色产业和数据中心与创新科技等关键领域，以提升特区的长期竞争力和可持续发展，也是将其打造为“东南亚投资高地”的催化剂。
自柔新经济特区在2025年初宣布落实后，2025年第一季度就批准了RM301亿的投资额。
同时，根据首相拿督斯里安华公布的最新数据，截至2025年上半年，柔新经济特区已经批准RM371亿的总投资额。
从上述投资额来看，柔新经济特区不仅仅是推动经济的催化剂，更是带动柔佛房市的关键驱动力，除了房屋销售量显著上升，更降低新山的滞销房产。
特别是在柔新经济特区9个旗舰区内的房地产，不仅房产需求量强劲，许多发展商也开始兴建更多高楼住宅，以满足目前和未来的住房需求。
柔新经济特区9个旗舰区包括：
iv. 数据中心
自从新加坡在2022年暂停数据中心开发项目，柔佛州成了许多国际数据公司目标，纷纷在该州寻求新机遇。
同时，由于数据中心建设需要大量空间、能源和水源进行冷却，而柔佛州刚好满足数据中心建设的需求，加之柔新经济特区专注在数字经济领域，为数据中心奠下了稳定基础。
从那时起，柔佛州陆续吸引许多海外数据公司的入驻并投资，不仅迅速追平新加坡数据中心的1.4吉瓦总供电容量，甚至成为东南亚增长最快的数据中心市场。
从美国科技巨头英伟达、谷歌、微软、澳洲数据企业AirTrunk、中国的万国数据和商秦淮数据集团等等，都先后“落地”投资建设高质量的数据中心。
截至2025年第二季度，柔佛政府也已经批准了多达42项数据中心建设项目；同时莱坊的《亚太数据中心报告》也指出，数据中心总供应量达到5.8吉瓦、空置率仅有1.1%。
[caption id="attachment_6796" align="aligncenter" width="774"] 图表取自《南洋商报》[/caption]
随着数据中心的蓬勃发展，除了为大马本地科技产业打造完善的生态系统、引入并培育更多专业人才，也创造更多高价值的就业机会。
特别是在云计算、软件开发、网络安全和人工智能（AI）等前沿领域，不少专家认为，大马将有望在2028年成为“区域最大的数据中心枢纽”。
此外，数据中心的发展也将促进对可再生能源和水资源解决方案的需求，预计未来会有更多太阳能发电厂、海水淡化厂的建设，进一步创造大量就业机会。
当然，数据中心的拓展也将让不少领域，如高端电气和电子、半导体、制药业等从中获益，因此这将促使对住宅、办公空间、零售店和员工宿舍的需求增加。
v. 柔新捷运（RTS）
柔佛州有金融特区、经济特区和数据中心，但如果没有一个交通网络让柔佛与国际接轨，当地也无法增长。
因此，政府也正如火如荼建设公共交通、规划高速公路，以提升通勤与出行的便利性、缩短通勤时间和缓解交通压力。
同时，通过这些基建规划，柔佛也能加强与新加坡的连接，从而带动更多资金和人才流入、人流、经济和房市。
[caption id="attachment_6786" align="aligncenter" width="640"] 照片取自lowyat.net官网[/caption]
尤其是即将在2027年1月全面启用的柔新捷运（RTS），更被视为改写柔佛新山格局的颠覆性工程，其不仅推动城市经济，也带动房价腾飞。
柔新捷运全长4km，是连接柔佛新山和新加坡的“跨境轨道大动脉”，除了缓解柔新长堤交通拥堵的问题，还把两国跨境时间缩短至5分钟，为超过10,000名日勤通勤者提供高效便捷的跨境连接。
这种高效率的通勤方式，备受通勤者、游客和投资者的高度关注，不仅提升居民和通勤族的生活质量，也进一步吸引更人多迁居新山，从而推动当地投资热潮。
根据NAPIC《2023年房地产市场报告》，在柔新捷运工程进度达50%时，柔佛的马来西亚房价指数（MHPI）以8.8%的年增长率领跑全国。
[caption id="attachment_6782" align="aligncenter" width="1357"] 图表取自NAPIC《2023年房地产市场报告》[/caption]
同时，PropertyGuru的数据也显示，当时新山房产需求指数上涨17%。NAPIC的报告也指出，滞销住宅房产从2022年的5,258下跌至2023年的4,228。
[caption id="attachment_6781" align="aligncenter" width="1396"] 住宅房产滞销数量最高的州属。照片取自NAPIC《2023年房地产市场》[/caption]
与此同时，服务式公寓的滞销数量也在2023年有所下降，从2022年的14,132降至2023年的11,710。
[caption id="attachment_6795" align="aligncenter" width="626"] 服务式公寓滞销数量最高的州属。照片取自NAPIC《2023年房地产市场》[/caption]
从上述滞销房产数据来看，柔新捷运确实给当地房市带来不小的影响，许多投资者也看准了捷运带来的长期潜力，提前入场布局，希望在通车后迎来房价与租金的双重升值。
此外，随着柔新捷运即将投入运营，NAPIC《2025年上半年房价指数报告》也指出，柔佛的房价指数年增长率达到5.7%，继续领跑全国；房价也从去年同期的RM433,652，上涨至RM458,325。
vi. E-ART智轨列车
此外，为了让新山的交通网络更全面、让通勤更高效、顺畅，政府也建设高架智能轨道快运系统（E-ART），与柔新捷运无缝衔接。
虽然政府还未宣布施工和预计运营时间，但是E-ART贯穿士古来、地不佬、依斯干达公主城和巴西古当4条主要走廊，丰隆研究分析员认为，这将大大改善周边住宅、商业和工业区的连通性，从而推动房产升值。
尤其是那些目前交通较不便的住宅、商业和旅游区，当柔新捷运和E-ART双双竣工，投资者和游客能更便捷地前往较内陆的地点。
而工业和物流资产，当RTS武吉查卡站、士乃机场和丹戎帕拉帕斯港的连接改善，并与智轨列车衔接后，预计届时将全面带动柔新跨境人流。
简单而言，当柔新捷运和E-ART智轨列车双双启用后并相互“合作”，不仅会刺激经济和旅游业增长，也将带动沿线和周边房产，预计届时将再吸引一波投资者的购房潮、推动房价上涨。
2. 2025年柔佛房市表现
就上述种种的城市发展与规划，不难发现柔佛州，尤其是新山一带的房地产备受瞩目，甚至可说是逐渐走向国际舞台。
无论是海内外的投资者，都纷纷抢购柔佛房子，有些房产项目更在推出3天几乎售罄！
柔佛房市究竟有多火呢？以下4种情况，将直接告诉你柔佛房地产领域的火热程度！
i. 房价飙涨至历史高位
随着柔佛房市越发火热，有房地产业者在2025年初发现，柔佛部分地区的房价大幅飙升，甚至较疫情前飙涨了25%。
特别是二线城市地区，如巴株巴辖和居銮，随着越来越多新开发项目，以及因兑换率优势而收入较高的新加坡客工买房，因此当地的双层排屋价格已经突破RM60万至RM100万。
此外，根据NAPIC的数据显示，截至2025年第二季度，柔佛州整体房价指数上涨5.7%达293.7，平均价格为RM458,325。
虽然与2024年同期的RM433,652平均房价只有微微上涨，但是柔佛的房价指数引领全马，成为房市表现最好的州属。
但究竟柔佛哪个地区房价最高呢？以下根据一年的房产交易量，整理了表现最好的10个柔佛地区：
[caption id="attachment_6805" align="aligncenter" width="863"] 图表数据取自房地产数据网站Brickz.my[/caption]
依斯干达公主城、地不佬和新山的房子中位价是整个州属最高的，这是因为靠近新加坡的战略性地理位置、各个大型且备受国际瞩目的基建和城市发展计划所推动。
居銮、古来和峇株巴辖等二线城市的中位价虽然较低，但是从交易量来看，相信将会是下一个热点所在。
ii. 主导南马房市，滞销房产4年降幅达60%
柔佛州曾是全马滞销房产最高的州属之一，但随着该州各项城市发展规划，如今已经主导着南马整体房市。
根据NAPIC的最新的南马房市报告，不难发现无论是交易量、交易额和滞销房产数量，柔佛州的表现可是一年比一年优异。
[caption id="attachment_6781" align="aligncenter" width="1396"] 2025年上半年南马整体房产交易量。图表截自NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》[/caption]
[caption id="attachment_6780" align="aligncenter" width="1392"] 2025年上半年南马整体房产交易额。图表截自NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》[/caption]
根据NAPIC的最新的南马房市报告，不难发现无论是交易量、交易额和滞销房产数量，柔佛州的表现可是一年比一年优异。
[caption id="attachment_6776" align="aligncenter" width="810"] 2025年上半年南马房产总交易量占比。图表截自NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》[/caption]
[caption id="attachment_6777" align="aligncenter" width="812"] 2025年上半年南马房产总交易额占比。图表截自NAPIC《2025上半年南马房地产市场报告》[/caption]
这些数据都显示了，随着该州重大项目的推进，区域经济活力获得提升，进而带动了当地房市持续升温。
房产交易上涨，滞销房产自然也下降。从2020年开始，无论是住宅房产还是服务式公寓或SOHO，滞销数量都呈现稳定下降趋势。
[caption id="attachment_6806" align="aligncenter" width="1009"] 数据取自NAPIC《2024年房地产市场报告》和《2025年上半年房地产市场报告》[/caption]
滞销住宅房产从2020年的7,030套下降至2024年的2,964套，降幅接近60%；而服务式公寓/ SOHO则从16,906套降至2024年的11,007套，跌幅约35%。
尽管在2025年上半年出现8.27%的轻微反弹，但鉴于柔佛近年来迎来一系列的重大政策与基建利好，因此被视为市场调整后的短期波动，并非需求疲软。
iii. 平均租金收益接近6%
柔佛不仅主导着南马的房市，同时也正开始主导着马来西亚的租赁市场。
根据Global Property Guide网站，截至2025年第三季度，马来西亚的平均租金收益率达5.19%，其中柔佛州的平均收益率高达5.47%。
依斯干达公主城：约5.6%
新山：约5.47%
梳邦再也：约5.42%
莎阿南：约5.39%
怡保：约5.29%
八打灵再也：约5.28%
吉隆坡：约4.6%
乔治市：约3.77%
在数据中心、柔新经济特区、RTS捷运、新山关卡等政策和基建的推动下，依斯干达公主城和新山属于“优越的地理位置”，因此无论是房价或租金收益率都偏高。
以柔佛3房公寓和排屋为例，如果位于上述两个地区，月租金可以飙涨至RM2,200至RM2,900不等。
[caption id="attachment_6807" align="aligncenter" width="1172"] 图表取自Bamboo Routers[/caption]
如果就房型来看，小户型的房子单位的租金收益率偏高，高达6%至8%。
[caption id="attachment_6808" align="aligncenter" width="1005"] 图表取自Bamboo Routers[/caption]
整体来看，柔佛租赁市场已经从“被动等待”走向“主动增长”的趋势。
无论是自住、出租或长期投资，该州都凭借政策红利与地理优势展现强劲势头。
随着RTS捷运即将通车、经济特区发展越发成熟，相信房价和租金回报都将有更明显的上涨。
iv. 发展商不断建新项目
柔佛的各大政策、基建升级和新规划，整个州属也越来越充满活力，进而吸引众多国内外房产买家和投资者进入市场买房投资，从而推高房价和房产销售。
不仅仅是买家与投资者，随着柔佛房市的需求不断提高，许多发展商也进入该州建设新房产项目。
根据NAPIC的《2025年上半年房地产供应报告》，全马房产供应总数达到641万，而柔佛州以934,439套位列第二，排在雪兰莪州（1,745,057套）之后、槟城（568,496套）之前。
此外，该州还有38,510套在建单位，以及43,964套规划供应单位，新供应量位居全国第三，呈现出南马最活跃的房地产开发区域之一。
值得一提的是，许多新项目都聚集在新山一带，特别是柔新经济特区、依斯干达公主城和新山关卡等，都是最受发展商青睐的区域。
无论是EXSIM、碧桂园、马星集团、双威集团和丽阳机构等，都纷纷在这里兴建房地产项目。
3. 柔佛房市泡沫化呈复杂信号
虽然柔佛房市是因为各种政策和城市规划而呈现 “爆炸式”增长，但普遍很多房市在直线上涨后，都会开始经历房地产泡沫。
而如今的柔佛房市，是否存在泡沫化的风险呢？对此，业内专家都持有不同的意见。
大马仲量联行（JLL）董事经理邓文安指出，很多发展商积极在RTS捷运武吉查卡站点（新山关卡的站点）附近推出项目，如果过度建设导致供需失衡，不排除当地房市存在泡沫化风险。
不过，他建议监管单位应该强化管制和审批限制，确保当地房市发展不会失控，才能避免当地的房市泡沫期。
资深产业顾问陈徽清也持有同样观点，但也认为目前柔佛房市与2014年至2016年依斯干达特区的繁荣期相似。
因此，为了避免历史重演，他认为当地政府和开发商需要合理规划房产项目的推出，确保供需匹配，才能防止房地产泡沫形成。
而这一点与房地产研究与数据网站Bamboo Routes在柔佛房市报告中所提出的观点一致，不过该报告也指出，柔佛房市在泡沫形成中，出现较复杂的信号。
因为该州房市并不是完全出现投机行为，而是与真实需求达到了一个平衡点。
不可否认，在RTS捷运沿线、柔新经济特区、依斯干达公主城等热门区域的房产，大多数投机行为最为明显，部分投资者希望通过快速转售房产牟取暴利。
另一方面，NAPIC的多项指标表明，当地市场基本面稳定，不仅房产滞销量下降，交易也涉及RM50万以下的住宅，彰显了买家真实需求强劲。
纵观以上，柔佛房市的热度并非空穴来风，但整体仍属于健康增长。
虽然不能忽视潜在泡沫风险，但只要政府监管得当、市场保持理性，相信柔佛房市的成长将会是长期且稳健的，而非短暂的“泡沫繁荣”。
4. 2026年预测：南部大都会经济圈与狮城旁的“深圳”的结合
纵观近几年的表现，柔佛房市在2026年预计将继续表现亮眼，房价也将上涨5%至10%。
尤其RTS捷运在2026年1月1日正式通车，以及柔新经济特区（JS-SEZ）的低企业税率吸引越来越多投资，预计房价呈现5%至10%的年增长率。
不仅如此，新山市政局还推出2项规划草案，致力于将柔佛打造成南部大都会：
《2035新山地方规划草案》：旨在将柔佛打造成具有国际化水准、文化气息浓厚和充满活力的“全球宜居城市”。同时，通过公共交通导向型发展和城市重建计划，将老旧区域转型为新的经济核心，吸引高价值投资机会。
《2035依斯干达公主城地方规划草案》：以“智慧、永续和安宁之城”为愿景，建设绿色科技、低碳交通、绿色与蓝色生态网络，以及包容性社区驱动的未来城市。
这两项规划将于柔新经济特区相辅相成，发展成区域经济的主要特区，连接马新两国投资生态体系，从而将柔佛新山打造成南部大都会经济圈。
至于柔新经济特区，自从大马政府落实以来，就一直被外界视为“东南亚的深圳”、“下一个深圳”。
这可不是空穴来风，柔佛州务大臣甚至曾率领团队到中国深圳展开考察，向当地政府取经，深入了解深圳经济特区的运作，致力于使柔佛成为“下一个深圳”。
这个横跨马新两国的经济特区，双方的互补关系就像深圳和香港的紧密纽带，地理上仅隔一水，共同推动区域的高速发展。
莱坊大马研究与咨询执行董事王美珍指出，企业可以在保留新加坡的总部和研发中心，同时选择在柔佛设立生产基地，结合两地优势以提升竞争力。
再加上柔新经济特区多元的发展重点，推动11个高净值产业快速增长，无疑是“未来推动跨境经济的新引擎”。
随着经济特区的建设加速推进，加上截至2025年上半年迎来RM370亿已批准投资额，以及RM295亿潜在投资额，不仅为区域经济带来新机遇，也为希望享受双城生活的人们提供新选择。
因此，柔佛房产需求在2026年预计持续强劲，而业界专家预计的5%至10%年涨幅，相信也能实现。
5. 柔佛，一个区域崛起的象征
柔佛目前的趋势，不仅仅是一场房市热潮，而是一个区域从“边境城市”转变为“国际经济枢纽”的过程。
凭借RTS柔新捷运、柔新经济特区、森林城市金融特区和数据中心等持续推进，柔佛正从边境城市蜕变成马新两国共同驱动的南部国际经济圈。
在这种城市发展下，房市的增长不仅仅是房价上涨，同时也反映了人口流动上涨、跨境就业和住房强劲的真实需求。
但凡事都有正反两面，投资者若因为柔佛市场的火热趋势，而对当地房地产“心动”，那么在进入市场前，不妨先考虑以下4个风险：
房产供应压力：虽然滞销房产在前几年呈下降趋势，但是2025年上半年仍有3,000多套滞销住宅单位
政策落实时间有差：很多政策规划目前非常火热，但是部分批文仍待具体化
利率风险：虽然马币近期表现强劲，但以全球经济来看，全球通胀尚未稳定，可能导致融资成本上升
配套兑现风险：如果产业未能按期进驻，新区域可能陷入“空城”阶段
同时，产业投资顾问刘泌光也提出了3个投资建议，希望能帮助投资者们能更精明、更精确地做出投资柔佛房产的决策：
选区不选盘：优质区域能决定未来，在优质地段的平均物业，往往比偏远地区的“豪华房产”更保值。
看产业不看噱头：住宅要跟着经济脉动走，哪里能创造就业机会、带动人流，哪里就能撑起房价上涨。
时间是最好的增值工具：南马市场刚开始，千万不要急着求回报，真正的回报要等到第7或第8年能实现。
对南马而言，在接下来的5年将是一场“耐力赛”，而2025年至2026年更是奠定长期资产价值的关键时期。
至于投资者或发展商，只要掌握政策节奏、精准选址，柔佛不仅仅只是南马经济引擎，更可能成为马来西亚下一个最具潜力的房产增长热点。
转载自：IQI Global
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